규제지역 6억 초과 주택부터 차주 단위 DSR 적용…점차 확대
내달 17일, 오피스텔 등 ‘비주담대 LTV 제한’ 전 금융권 도입
실수요 청년·신혼부부 대상 ‘40년 만기’ 초장기 모기지 도입

오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 단계적으로 확대돼 2023년 7월부터는 총대출액 1억원을 넘는 차주에 대해 전면 적용된다. 다음달 17일부터는 토지·오피스텔·상가 등의 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 한도 규제가 모든 금융권에 도입된다. 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌리도록 심사를 강화하고, 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기로 드러난 규제 사각지대를 없애기 위해서다. 정부는 청년·신혼부부 대상 40년 초장기 모기지를 도입하는 등 실수요층에 대한 대출 규제는 완화할 방침이다. 금융위원회는 29일 이 같은 내용의 ‘가계부채 관리방안’을 발표했다.

■규제지역 6억 초과 주택부터

현재 금융기관별로 관리하고 있는 DSR 규제가 2023년 7월부터 모든 차주에게 DSR 규제를 적용하는 차주 단위 규제로 전환된다. 이를 위해 금융위는 3단계에 걸쳐 DSR 규제 적용 대상을 확대할 방침이다. 금융위는 가계부채 증가율을 2023년까지 코로나19 이전 수준인 4%대로 낮출 계획이다.

DSR은 대출 심사 때 주택담보대출(주담대), 신용대출 등을 포함한 차주의 모든 대출에 대해 연소득 대비 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 현재는 은행별로 DSR을 40%로 맞추면 되기 때문에 차주에 따라서는 한도 이상의 대출을 받을 수 있다.

오는 7월부터는 현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에 대해 신규 주담대를 받을 때 적용하는 차주별 DSR 규제를 전체 규제지역의 시가 6억원 초과 주택으로 확대한다. 신용대출의 경우에는 소득조건을 삭제하고 1억원 초과 대출에 적용한다. 금융위에 따르면, 올해 2월 기준으로 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트 중 약 33.4%가 적용 대상이다.

내년 7월부터는 주담대와 신용대출 모두 총대출액이 2억원을 넘는 차주에게 DSR 규제가 적용되고, 2023년 7월부터는 DSR 규제 대상이 총대출액 1억원을 초과하는 차주로 확대된다. 현재 총대출액이 1억원을 초과하는 차주는 전체 차주 중 28.8%(약 568만명)로, 금액 기준으로는 전체의 76.5%에 해당한다.

■대출 한도 얼마나 줄까

한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면, 연소득이 5000만원이고 5000만원 한도의 마이너스통장(신용한도대출)을 터놓은 대출자가 규제지역인 서울의 시세 7억원 아파트로 주담대를 받는 경우 빌릴 수 있는 금액은 올해 7월 이전에는 2억8000만원, 올해 7월부터는 2억3000만원, 내년 7월 이후엔 1억7000만원으로 크게 깎인다.

마이너스통장 금리는 연 3%, 주담대의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 2.7%, 30년으로 가정한 결과다.

DSR 산정 방식도 차주의 상환능력을 정확히 반영하는 방향으로 바뀐다. 금융위는 현재 일률적으로 10년을 적용 중인 신용대출 DSR 산정 만기를 오는 7월부터는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 하향 조정할 방침이다. 단순 비교했을 때 10년 동안 갚을 수 있는 돈과 5년 동안 갚을 수 있는 돈을 비교하는 것이므로, 소득이 같다면 대출 한도도 줄어들 것으로 보인다. 한 시중은행 관계자는 “규제가 시행되는 7월 전에 신용대출을 미리 받으려는 고객들이 몰릴 수 있다”고 말했다.

■비주담대 LTV 70% 전면 도입

오는 5월17일부터 토지·오피스텔·상가 등의 비주담대에 대한 LTV 70% 규제가 모든 금융권에 일괄 도입된다. 현재는 상호금융권에서 LTV 70% 규제가 적용되고 있다. 오는 7월부터는 토지거래허가지역 내 신규 비주담대 LTV를 40%로 강화한다. 또 2023년 7월부터는 비주담대에도 DSR이 적용된다. 다만 농·축·어업인 등 실수요자에 대해서는 예외를 허용한다.

청년·서민층에 대해서는 대출 규제를 완화한다. 이르면 오는 7월 만 39세 이하 청년과 신혼부부 대상 40년 만기 정책 모기지가 도입된다. 청년층에게는 DSR 산정 시 장래소득 인정 기준을 적용할 계획이다. 금융위는 또 서민·실수요자에 대한 LTV·DTI 우대폭을 늘리고 소득 기준과 대상주택 기준 등 요건을 완화해주는 방안을 조만간 발표할 방침이다. 하준경 한양대 교수는 “여전히 다른 나라보다 느슨한 수준”이라면서 “풍선 효과가 나타날 여지가 많다”고 말했다.

정원식 기자 bachwsik@kyunghyang.com